突发！你的房贷合同要变了！固定利率or浮动利率，怎么选？

血拼综合整理血拼北京楼市 2022-05-16

继新发放的个人住房贷款“换锚”后，你在10月前申请的个人住房贷款（不包括公积金个人住房贷款）、车贷等存量贷款利率也即将不再直接受央行基准利率影响了，转而以LPR为定价基准。

12月28日，中国人民银行为维护贷款人的利益，公布了存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜的公告，银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上切换工作要在2020年8月31日前全部完成。

转换策略有两种选择，贷款人可以与银行协商确定，将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率。

那么作为普通购房者，要怎么选择呢？

个人房贷利率怎么换？

首先，咱们先得弄明白，什么是“存量房贷”？咱们属于“存量房贷”吗？

“存量房贷”就是没有按照LPR（贷款市场报价利率）来定价的房贷。

央行是在2019年8月17日宣布的贷款利率改革，10月8日之后的房贷，基本上都是按照LPR利率定价的。2019年10月8日之前发放的住房商业贷款，都是存量房贷。当然，10月8日之后，也有少量没有按照LPR利率定价的房贷，也算是存量房贷。

那么确定了自己是“存量房贷”，怎么选择呢？

1、央行明确，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

如何理解呢？

2019年12月20日的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%, 5年期以上LPR为4.80%，后者正是个人住房贷款利率的参照利率。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。央行也在答记者问中用举例的方式解释了个人住房贷款如何转换：

若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

所以，记要点：这个加点数字一旦确定，未来将长期保持不变，伴随整个还款周期

如果你的房贷已经处于最后一个重定价周期，那可以选择不转换。

2、如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

也就是说，央行给了一个新选择：你可以选择保持房贷利率不变，维持30年！

如何选择？

浮动利率的好处是，只要市场降息，那么房贷利率也会随之下降。

固定利率的好处是，如果未来存在长期的加息预期，那么维持一个低水准的房贷利率就是好事。

但是刘晓博说财经并不建议选择固定利率，因为长期利率走低是世界性趋势，前几天周小川还说，中国有能力延缓进入负利率时代。也就是说，周小川认为未来负利率是必然的，只是中国有能力延缓而已。想想看，日本、欧盟都是负利率了，国际之间货币存在竞争关系，除非出现黑天鹅，否则中国利率长期是走低的，所以最好选择1年重新定价一次。

转换有时间限制吗？

央行明确，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

有房贷应该怎么做？

不知道如何操作？也不用担心，银行会告诉你。

央行要求商业银行自公告发布之日起，尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

其他存量贷款如何转换？

需要注意的是，不仅是个人住房贷款，车贷合同等也将重新调整。

除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

存量浮动利率贷款定价基准转换要遵循下面的原则：

一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

二是转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定。